2023是不是购房的最佳时机！
前段时间查了一下七普人口数据，发现一个很有意思的问题: 部分经济强县这10年的人口增长非常缓慢，很多排名靠前的百强县，也就增长几万-十几万人，甚至有部分地方出现老年人口增长年轻人口减少的无效增长，考虑到养老成本，这样的增长甚至是负担。
而这些地方，无一例外都是大型建筑工地。当潮水褪去，投资客想离场的时候，可能发现根本没人接盘，哪怕它是经济实力可能强过中西部地级市的百强县。
一个400万亿市值的盘子，想高位横盘，这是个无法想象的问题。——茅台市值万亿的背后，是白酒消费量几十年来腰斩再腰斩，大量地方白酒厂倒闭的结果。——房地产市场未来也注定是个去弱留强的过程。那么，有几个地方敢说自己会是那个留下来的强者？
毋庸置疑的呀。
我整理过关于判断房价走势的长文（后附），这里结合刚出炉的一些2021年的房地产数据，再进一步进行一下分析。
可以看到商品房销售金额从2021年下半年便开始进入负增长，而且降幅逐月扩大，10/11/12三个月的同比降幅都在20%左右。
从2021年开始，很明显的趋势是越来越多人的房地产信仰开始坍塌，加之2022年美联储几乎已经板上钉钉的3-4次加息，导致央行的放水操作会比较谨慎，降息降准的操作即便执行起来，程度也会比较温柔，所以毫无疑问，房地产销售的大幅下降会在2022年持续。
2022年是房地产企业的债务，尤其是美元债到期大年，销售的大幅下降会逼迫严重依赖现金流的房地产企业以价换量，从而非常直接地引起房价的下跌。
其实销量下滑对房价的负面影响在2021年末已经初见端倪，最后一个季度，一线/二线/三四线城市房价均已经开始下跌，随着时间的推移，这种趋势注定会在2022年显得更加明显。
也可以从另外一个方面印证2022年房价将会下跌的观点。
2021年全年，开发商土地购置面积同比增加2.82%，但成交总价下跌15.5%，可以粗略地计算得出，2021年全年单位土地面积成交价下跌17.8%。
这无疑为房地产商在2022年复杂的经济形势下降价销售提供了比较充足的空间。
当一件商品已经进入长期的下降通道，消费者应该对它抱以什么样的态度就很明确了。
先看一下中国大陆大房价有多高。
全球20个主要大城市，房价收入比前四名中，中国大陆城市豪取四席，其中房价收入比最低的广州的购房负担度是第20名的芝加哥12倍。其实中国大房价有多贵，购房负担有多重并不需要进行过多的佐证，根本就没有留出多少让人进行辩驳的空间。
但无论你是否愿意相信，房价都已经是危如累卵的存在，房地产业已经从黄金时代直接跳过白银时代和青铜时代，进入石器时代。
我从金融、外部因素、人口、预期和警示信号五个方面简单地阐释一下原因（之前回答的一个更新版）。
金融方面
从2008年4万亿刺激计划开始，中国的居民杠杆率快速攀升，增长速度傲视全球。
迅猛增长的居民杠杆率在通过形成资产泡沫快速拉动经济的同时，也使得金融体系的各个环节承受着越来越大的压力，一旦经济增速降低，泡沫就有被刺破的风险。
无论是以5年作为时间坐标还是10年作为时间坐标，中国的居民杠杆率增幅都已经接近甚至超过美、日资产泡沫破裂前的状况。从居民杠杆率绝对值的角度来看，2020年中国的居民部门总负债/居民可支配收入用量的比重已经接近120%，而由于中国居民可支配收入总量/GDP的比重普遍低于发达经济体，2020年中国的居民部门总负债/GDP的比重已经超过70%，美、日在危机爆发前的此项数据也就是在70%左右。
总之，在对房地产行业和房价的支撑方面，金融领域的潜力已经被挖尽。
外部因素方面
美联储从2022年开始进入加息周期已经是确定的事件，而美国的加息周期伴随的是分散于各国的游资回流美国银行体系，形成全球资产价格的下跌和主要国家外汇储备的下降。
具体到中国，基于东欧、墨西哥和东南亚等加工制造国在2022年逐步完成与新冠病毒的共存、经济重回正轨，中国的货物贸易顺差会在2020年和2021年的高基础上急剧减少，而在目前净外汇储备萎缩到只有5000亿美元的情况下，保外汇储备将会是接下来两年的重中之重。
这导致国内在2022年-2023年即便有营造货币宽松环境的冲动，也会是谨慎的、程度较低的。再联系上面提到的目前处在云端的居民杠杆率，想要通过货币和金融手段提振房价的可能性微乎其微了。
人口方面
先看中国历年出生人口数量
可以很清楚地看到，最近40年的一个出生人口小高峰是1987-1990年。而根据贝壳研究员发布的《2018年全国购房者调查报告》统计的数据显示，中国当年购房者的平均年龄是29.5岁。
也就是说出生于1987-1990年出生小高峰的人口的平均购房时间为2017-2020年。
从上图中可以看到，房屋销售的高峰时间段也是2017-2020年。
当然，影响住宅销售的因素有很多，包括土地政策、金融政策、经济形势等多重因素，但是人口是其中最重要的因素之一，这是毋庸置疑的，此处仅从人口这一个单一的角度进行讨论。
而1990年的出生人口数量为2374万，1992年大幅跌至2113万（对应的平均购房时间为2022年），时至今日，2020年的全年出生人口已经腰斩至1200万，2021年预计不到1000万且仍然处于快速下降通道中。
所以仅仅从人口这一个单一的、但最主要的长期角度分析，全国大部分地区的房价在2023底之前会有一个大幅的下跌，并在这之后进入长期下跌通道，而远期的价格底部则可谓是深不可测。
预期方面
金融投资的最重要推动力是预期和信心，而2020年可谓是房地产信仰松动元年，地产行业龙头企业坍塌、宏观经济增长乏力、外部环境恶化、人口少子化和老龄化加剧、疫情持续反复、密集出台的各行业监管新规无一不在强化预期的转弱。
而且对于房地产投资来说，在资产价格处于高位时，只有上涨和下跌两种可能，长期横盘或者长期阴跌都是不可能做到的，因为泡沫只会有继续吹大或者破裂的可能。处于上涨通道中的时候，市场会不断追跟泡沫，处于下降通道中的时候，市场只会等待甚至通过抛售资产来加速泡沫爆破，这个过程中的其他手段都只能是缓兵之计。
警示信号方面
房产税五年试点计划的公布、沿海经济大省机关事业单位集体降薪、恒大爆雷之后的软性处理等几个今年的热点新闻都在说明一点，即各级政府已经在为很快到来的房价走低做相应的准备，信号如此明确，作为普通人更应该防微杜渐，免得赔进去半个人生。
基于以上所有的分析，我个人坚持我的一个预测观点，即：
一线城市晚3年买房，省下一辆Mercedes G500
强二线城市晚3年买房，省下一辆Porsche Panamera
弱二线城市晚3年买房，省下一辆Volvo XC90
三线城市晚3年买房，省下一辆Tesla ModelY
就先到这里。
我是个极为保守的人，我一直喜欢算一个东西——价值。
比如我以前炒股的时候，我会把目标公司的所有我能找到的数据拉出来看。从他的固定资产价值开始算，算到过去几年的盈利，行业趋势，技术水平，前十股东背景……等等等等。
然后，我会给他打一个价码。这个价码，就是我对这个公司每一股靠谱价格的心理线。
结合前十股东的股份变化，高于这个价格，我就卖，低于这个价格，我就买。
由于牛市普遍价格都高于我算出来的心理线，所以，我一般只炒熊市。一般在牛市来临前夕，我都会撤离。因为那时候我所有关注的股票都会超过我自己的测算价格。
所以，我从来没有遇到过买一支股票赚50%以上这种事情。因为没那么大便宜可以捡。一般30%我就已经跑了。
不过，我炒股没亏过。天天盯着股市那几年，我的年均收益率42%。（小额资金。大额资金请勿效仿）
买东西的时候，我也喜欢拆解。
将购买的东西的价值一样样拆开来，搞清楚你究竟买了什么回来，然后思考不买这个东西，你需要付出多少才能同样拥有这些价值。
你可以试试看拆解房子。
拆完，你就会发现房子其实是一个捆绑大礼包。里面包含很多。而当中最贵的东西叫：预期升值。
是的，预期升值，这就是整个房价大礼包的核心。很多时候占到了房价比例的80%。
目前的房价，基本需要3-4%的年均收益率才能支撑。有的地方可能需要5-6%，有的地方可能1-2%。
也就是说，横盘，想啥呢？只要房价连续完不成升值KPI，立即就跌了。因为大礼包的核心不存在了。
按照现在的房价位置，想横盘？你先把大礼包里的“预期升值”水分挤掉吧。不然就只有两条路，要么大涨，要么大跌。
中国房地产460万亿就比美国加欧洲加日本更值钱吗。我表示怀疑。我之前在抖音刷到一个视频。就是做二手玉石生意的小哥开箱客户寄过来的玉石。然后出个价客户同意。他就回收。 然后快递小哥拿一个小纸盒。 拆开是个手镯。 客户说是100万买的。你出个价多少回收吧。 小哥说100万买的你叫我怎出价。算了寄回你。 那破纸盒和我们寄几块钱的快递一样的没有任何保护。 我就评论说这玩意要是值几万块怎可能这样包装寄过来。 那些商品他们处理方式就是几十块钱的东西。张口就100万。让你觉得值，让你花钱买下。 广州塔5公里还有农田。 深圳7万一平。工业用地几百一平。 上海最挣钱的机场。市值完全比不上拆了建小区。那些房子真值一千几百万吗？也许也是做玉石生意的人那样让你觉得值而已。
其实我觉得2022的形势会很差。
从19年的时候开始，就有这种明显的感觉，到今天越演越烈，我随便举几个例子。
1、我国互联网巨头很多都直接在美国上市，拿了很多的国外资本，各种平台烧钱大战，垄断扩张，实体行业被挤压到民不聊生。纵观全球发达国家，没有哪个国家是允许这样做的。所谓数字化经济，互联网经济的发展，是用互联网的高速信息交互手段砸掉了无数实体从业者的饭碗。
一时的资本狂欢过后，到21年底外资撤离，互联网公司股价大跌，互联网到处裁员，看准码农高收入，被大量堆高的房价，月供几万成为了无数中年人的催命符。
2、国家搞教育分流，很多地区的高中入学率只有50%不到，而且开始限制复读。很多家长为了让孩子以后可以读上大学，咬着牙重金投入教培机构，为了让孩子有个光明的前途，学历低在这个国家连事业编都考不进去，做个老师都是研究生，孩子不读高中，读技校以后能干什么？
所以那几年教培行业发展很快，各路资本汇集，结果到了2021年这个关口，发现人口负增长了。于是教培行业被整个灭掉，几乎全部要转行，经常看到说教培失业人员说月供还不起了。
3、然后就是房地产，房地产20多年的无序扩张，政府完全是纵容的。发展一个城市，完全靠卖地建房子，却不考虑房子是不是有人住。像当地有没有就业，有多少产业，这些执政者心里没点数么？几年时间房价翻了四五倍，和收入增长匹配么？用房子捆绑年轻人结婚，小孩子教育，结果让过高的房价反逼现在年轻人晚婚晚育，人口负增长。
大量的人从事中介和房地产行业，然后为了挤泡沫又导致大量地产从业人员失业。从今天的角度来看，之前很多做法都是不对的，16年涨价去库存是完完全全的烂棋，忽视了民众的承受能力。
卖高价地把钱揣兜里，放贷30年让年轻人一生负债，天天靠卖地说GDP增长多少多少，这种完全自欺欺人，这不代表市场经济的繁荣。老百姓不在乎GDP，收入不增长，房价越来越高，没钱消费，没钱看病哪来幸福感？
现在号称稳地价，稳房价，稳预期。最近还用上了两成首付，支持老人进城买房这种绝户网政策。但凡是商品就有价格涨跌，降房价有那么难么？政府应该要有烈士断腕的决心。
4、目前我国的外部环境也很不理想。跟美国的金融战一直在打，各种制裁从来没有停过。而且不是面对美国一个，而是联合了几乎所有的西方国家都在遏制中国。他们把产业外移到越南和印度，重新开厂取代中国世界工厂的地位。像日企，韩企，台企大量搬走，造成了很多失业人员。
重要的高科技技术又被卡了脖子，被各种莫须有的理由限制出口，进行制裁，比如华为手机一下子废的差不多。
20年的时候，由于我国疫情控制的比较好，所以外贸强势一波，但是随着疫情过去，外贸的好日子也将一去不返了。想要一带一路，对抗美元霸权，民族伟大复兴，哪有那么容易，身边都是一些像巴基斯坦，俄罗斯，朝鲜这些穷哥们，能翻多大浪？
我知道很多人都爱国，但实事求是的说。其实国家没有各位想得那么强大，跟美国比肩完全是自嗨，拿全国人民的积蓄和未来三十年的收入去买房，靠卖地堆起来的国力，和美国收割全世界，是一个级别么。政府有很多事情都没有考虑到位，而且前瞻性不够好，土地财政的风险非常的高，在复杂的国际形势和国内情况来看，我们更多应该藏富于民。
房地产的毒不能再吸了，房价不是要稳而是要降下去，房价再涨实业就全完了，房价对互联网影响小，所以互联网行业成本低，但是互联网的本质就是一个人撅了实体行业三个人的饭碗。轻松赚钱的事情往往有副作用，像妓女一样赚快钱，年老色衰卖不动了，最后只有悲惨的一生。
现在这个时候，鼓励大众买房，用这种方法刺激消费，跟喝毒药一样。
2022年，买房是不明智的。
