浅析我国房地产供求失衡的原因及对策
101022019033 周明敏
摘要：近些年，我国房地产呈现出一种新常态——“高库存”；而与此同时，又伴随着很多人买不起房，为了房子折腰奋斗三四十年的现象。楼市高库存与普通大众买不起房的鲜明对比，反映了我国房地产产业供求的严重失衡。本文将对这种失衡现象进行剖析，指明失衡的原因及相关的对策。
关键词： 房地产 供求失衡 楼市高库存
一.引言
住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。
从2014年起，中国楼市整体状况供大于求的现状难以改变，“高库存”伴随着“新常态”，成为2014的热门词汇。在“高库存”的压力下，楼市在向“城市”、“板块”、“楼盘”、“企业”四个方向分化。“楼市高库存，拿地需谨慎”“宁可错过、绝不拿错”或成为 房企的拿地原则。在现代的很多城市里面，一栋栋钢筋水泥搭建的建筑拔地而起，然而却看不到一点烟火气。很多房子从预售到卖不出去，最后变成烂尾楼的例子屡见不鲜。就我国目前的楼市库存来说，平均每个人可以有两三套房子，甚至更多。而与此同时，房地产仍然在不断扩张。对于高库存，用现在老百姓的话说，买房的买不起，建房的却疯狂建。那么，究竟是什么在不断吸引房地产商疯狂建房呢？
二.我国房地产供求失衡的原因
1．利润空间大，房产商盲目追求利润 众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应，从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。具体到实际房价，就表现为商品房成本加税金和利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。而在我国，1997年时商品房毛利率高达34.36%，远远高于国外平均水平。2007年，毛利率更是增加到54.54%。是国外房产开发平均利润水平的77.9倍。由于2007年房价较高，制约了需求扩大，导致2008年房产销售略显低迷。
2.我国大量住宅建设质量较差，住宅寿命短。
商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重压力，而普通百姓用几十年的积蓄换得的住宅到底是不是物有所值呢？那么这中间四十年的时间差，对于不能承担频繁换房的家庭来说，就只能继续住在很可能存在危险的危房中。 造成这种现状的原因是多方便的。首先，房屋设计不符合规范是重要原因之一；其次，房产建筑商为追求暴利，一味降低成本也是房屋质量不好的罪魁祸首；另外，银行、政府监管不力，城市规划变动频繁也对房屋寿命过短现象的形成，有着不可推卸的责任。正是由于商品房有着一定的使用年限，所以很多开发商不断压缩成本的同时，又在大力新建。
3.房地产企业资金结构不合理
现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。而房地产企业融资结构明显依赖银行贷款。另外，银行方面对房地产企业的待遇显然较为优厚。这也是导致房地产企业大量增多的原因之一。
4.供给需求层次错位
从房地产的供给来看，低投入低价位的中小户供应总量不足，而高价位的豪华型住宅别墅酒店式住房投入比重过高，挤占了有限的土地资源，在一定程度上加剧了土地市场的恶性竞争和房地产价格虚高不下。
从居民收入看，中低收入家庭占多数，但房屋供给结构中，中低价位住宅供应比例偏低且中小户型偏低，致使中低收入家庭购房难度较大；相反，高收入阶层比重相对较小，但高档住宅供给比重较大，这就使得房地产市场长期以投资或投机为主，必然会使房地产价格存在许多泡沫。目前，这种供需结构性矛盾较为突出。
马斯洛的需求层次理论认为，住房是最低层次中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者来讲，满足住房需求是他们的基本需求，也是最低需求。
而在房地产供应结构中，开发商却忽视了大多民众的基本需求，而把投资开发的重点放在只满足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上，供给与需求层次错位的直接结果是导致商品房严重积压，房地产市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈。
5.地区间发展不平衡，区域性过热问题凸现
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。这些区域性特征具体表现为：区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。上述各因素都会对区域内的房地产价格及评估价值产生影响，但影响的程度与房地产的种类有关。例如，繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大；而区域环境对住宅的价格及评估价值影响较大。
房地产的区域性特征可以从两个方面去理解，其一是从房地产的地理位置的固定性和不可位移的特性的角度看，不同地区的气候、地貌、日照、湿度等，使得房地产具有明显的区域特点和区域性。其二是从不同地区的市场供求关系的角度看，由于不同地区的经济发展水平的差异，对房地产的需求也是有差异的，不同地区市场供求关系的差异也会造成房地产价格的区域差异和区域性特征。我国的中低收入人群的住房消费仍远远低于平均消费额。这说明住房饱和呈现一边倒的形势。房地产开发商重点开发高收入人群所需要的高利润的高档住宅，高收入人群可能拥有已经几套房。但是中低收入人群买不起高档住宅，保障房数量又不足以满足需要。
6.开发商与消费者心理预期不同。
房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的内在原因 。
2007年以来房地产市场的过度繁荣，催生了房地产开发商对房地产业的前景乐观预期过度，即使在受到金融危机的影响下，也期望通过地方政府的“救市”，来保持房地产市场较高的价格水平；相反，金融危机、宏观经济下行等致使大量企业破产倒闭，劳动力失业，广大消费者对未来收入的不确定性和房地产市场降价的乐观预期，使得大部分人保持持币观望的心态。
由于对供给和需求存在着两种截然不同的心里预期，房地产市场渐行渐冷，不可避免地进入调整期。另外，由于制度缺陷和惩罚机制的缺失，房地产市场信息披露不真实，交易行为不规范，尤其是二级市场交易混乱等现象屡见不鲜。地方政府在“政绩”和“经济利益”的双重驱动下，房地产市场寻租现象较为严重，为开发商大开方便之门的同时，人为地加大了房地产运行成本，干扰了价格信号，导致了市场秩序的混乱。
房地产市场供需结构性不完善，严重影响了我国房地产市场的健康稳定发展。
这种影响具体表现为房地产市场失灵，房地产消费者与投资者对未来市场预期的不确定性。因此，要采取相应措施，对房地产市场供求进行积极正确的引导，促使供需结构趋于均衡，并力求在这种态势下实现资源有效配置。
三.改善供求失衡的对策
1.政府助力需求层次的调整
高库存与买不起房的鲜明对比，其实就是需求与供给不对口。房地厂商大多偏向于高利润的豪华建筑，而根据马斯洛的需求层次理论，住房是最低层次中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者来讲，满足住房需求是他们的基本需求，也是最低需求。
因此，开发商应该更多的关注大多民众的基本需求，不要一门心思放在满足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上。
2.调整企业的高负债现状
企业的负债越高，企业经营风险就也就越大。查资料所得：近些年，房地产商的负债大多超过60%。一般认为企业的资产负债率在50%左右才合理，超过50%的资产负债率的企业风险太大。
而当下，大量楼盘空置，造成房地产资金被占用，房地产出现危机，此危机可算是牵一发而动全身，尤其是对房地产的主要债权人——商业银行造成很大困扰，使得银行大量资金被套住，房产泡沫可能瞬间破灭，进而引发更严重的金融危机。
3.政府要做好城市规划，严格把控开发商的开发申请
政府应该对城市建筑做普查，根据相应的使用情况，做出相应的建房规划，比如说，该城市的大多数住房的使用期还很长，那么，除了一些必要的建筑需要，尽量减少新房的搭建，从源头控制土地资源的无效开发，以此改善高库存的现象。
4.投资要向中西部省市倾斜 在房地产市场进入调整期，东部地区在完善保障性住房建设外，应把投资区域向中西部省份倾斜。这样做，一方面可以转移市场变动带来的风险，另一方面可以给中西部地区房地产市场注入活力，带动当地经济的发展。
5调整房地厂商的心理预期.
近些年，住房价格持续高涨，也进一步使得房地厂商过度乐观。房地产开发商如果不改变房价过度乐观的心理预期，积极调低房价，极有可能带来泡沫经济。 所以，房地产开发商不要期望地方政府出招“救市”，而是要适应市场变化，调整房地产市场过度乐观预期，降低房地产价格水平，把它降到大多数中低收入居民可以承受的范围之内，才有希望重新看到房地产市场繁荣的局面。6.调整房价，回归理性 现如今，不论是开发商，政府，还是普通大众，都知道现在房地产市场的一个显著性特征就是“滞胀”。价格不断上涨的同时，出现了大面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资（投机）需求过旺，使得房地产价格一路飙升，靠投资拉动的市场没有消费需求的消化，市场的结构性矛盾就难以消除，房地产市场的繁荣就无从谈起，或者说只是暂时的、表面的和虚假的繁荣。改变这种局面非常有效的一个手段就是，调整房价，使其回归理性，真正体现满足大多数消费需求的民生性，只有这样，房地产业作为支柱产业，才能真正激活最大的内需。 总之，房地产产业作为国民经济的支柱产业，不仅影响微观经济运行，影响到人们衣食住行，而且影响宏观经济运行，影响到国家经济政策的制定，所以我们必须尽快改善供求不平衡的现状，让其发挥真正的支撑性作用。
参考文献：
1.百度百科——房地产现状
2.百度文库——我国房地产供求失衡的表现
