什么时候入手比较合适?买新东站的房子怎么样？
不吹不黑，平心而论今年大概率是抄底的好机会。
如何分析济南的房价走势?至于新东站片区怎么样
首先要明白，济南在近两年因为国中的竞选，获得了全省集中力量发展的加持，其次要明白，济南的发展趋势，东拓西进南控北跨中疏，目前来看，东拓和北跨是大趋势
先说东拓，现在济南的大部分高新产业，产业园区及工作机会都在东部（综合性国家科学中心已经转移到经十东路科创走廊），政务中心（CAD）和商务中心（CBD）都在往东偏移。而更多的工作机会意味着更多的人口，这样的一个良性循环使济南的东部年轻，有活力。
再说北进，济南由于地理位置原因，南侧是山，北侧是河（黄河），所以济南发展的格外狭长，而狭长的城市不利于后期的发展，所以提出了北跨黄河，这个概念已经提出了一段时间了，也在实际进行中，跨黄河大桥，隧道都临近通车，先行区也在如火如荼的发展中。
综合来说，刚需可以在北部（交通便利），东部（相对宜居）来选择，结合您的问题，新东站片区，作为济南规划的次中心之一且为全省最大客运站（相当于两个西客站），距离机场也近，同时还有三条地铁，想必他的发展前景不需要太多解释了。
个人的看法，会，也不会，我直接整个矛盾的关系。为什么嘞？
首先，反映一个城市房价的变动，应该先看二手市场。济南整个一年二手的行情应该用拉胯来形容，不过没事，毕竟二手这几年一直在拉胯。再看新房，今年真的是稳的一批。自东到西每一个开发商都在自己脸上写满了降价，但真的降了吗？真的降了哈哈哈哈。
我所说的降，其实降得不多，毕竟主要因为疫情加本身的溢价导致济南新房均价下降，肯定没有太大变动。当然均价下降也不代表所有房子都下降了，还是有部分开发商挺硬的，爷就是不降，也有一些卖不出去快愁死了，所以降价。三条红线也的确不是个摆设，对于融创，恒大等红的发黑的几个开发商来说，目前的行情的确挺危的。
再加上很多开发商在降没降价上，很擅长忽悠刚准备买房的群体，因为这个群体他们不了解之前的价格变动，很容易那啥。即使查了很多的攻略，也很难在买房的过程中看明。
这也引出来为什么说降也不降，这可不是什么薛定谔的房子（误）。而是外围给人塑造的气氛和开发商在价格上来回微调所导致的一些烟雾弹。同时房价不涨就等于降，所以一年房价不变，就等于降了一年。
很多人也说，啊，为什么我看不出降来了啊。因为一百平的房子，每平降一百，总价才少一万，这个价格差开发商可以用楼层差异来掩盖。
至于明年涨降，怎么说呢。目前山东省整体来看，大多数城市还在以极慢的速度上涨，而济南和青岛同时成为降价好兄弟。虽然我个人并不看好明年会降，但就现在这个情况涨也挺难的，更多的是稳中求升，毕竟一直稳就是降嘛。
至于今年上车合不合适，还是看手里的资金和需不需要买了。不必着急，先看看了解一下售楼处真实的行情和价格，而不是来回咨询和自己收集资料。当然我也是中介，所谓的行内人士，那些话术“最适合上车的时候”什么什么的看看就罢了，最终还是到个人情况吧。当然，你要找我买房那肯定什么时候都合适啊！
给自己推个销，济南买房找我哈哈哈哈哈。土生土长，小初高大全在济南渡过的济南银，欢迎咨询骚扰哦！
小声bb：最适合买房的时候其实是10年前！（废话）
济南房价还是需要分二方面来看的，现在看楼市不能一碗水端平的去看了，也不是简简单单的去说济南房价是不是要涨或者要降了，要具体某一个楼盘去分析了，甚至同一个楼盘不同产品都要区分来看。
前提：现在很多中介已经开始炒作和哄抬市场氛围了，这是没必要的。
济南2021年整体市场还是很稳定的（刚需盘横盘，改善微涨），
首先是金融层面，深圳哪种模式不适合济南。
深圳模式：国家补贴中小企业利率，利率在2.5左右，房贷5.1左右。
1：先注册公司，然后申请房抵贷款（中介代办）
2：洗钱（中介可以代办）
3：全款买房（找符合条件购买的写名字，中介可代办）
4：抵押贷款，上杠杆就完了。（中介可代办）
5：重复操作几次（苦了真正需要购买的客群）
这种模式不适应济南的原因在于济南对中小企业的补贴很少，对首付资金的来源查处很严重，信用卡都不能刷。2021年济南也许会适当的放开限购，不过可能性不高，济南的战略是坚持工业化强市的路线不动摇。
金融方面还有就是美国大放水，一线城市是对资金最敏感的地方，也在一定程度上推高了深圳。上海的房价。为什么北京这一次这么老实呢？因为北京的炒房客已经被上了一课了，跳楼了好几个，虽然有的没爆出来，你能想象2018曾经的环京周边楼市曾经2万左右降到现在的9000无人问津吗？不过，这些新闻是很少报道的。
2：人口方面。
暂时不要因为上海的房价高涨而开心，一线城市是人口聚集地，上海2020年人口流入在950万左右，相当于一年流入了一个济南市。当然不是说上海或者杭州等城市的房价就不会崩，起码，现在暂时不会，现在没有大起大落，就算是高涨，也不会出现2016年的情况。也不要有济南放开限购，房价就会高涨的心理，这是不对的，限购的本质不是不让你买房子，济南的大门一直对大家打开着，真想买没有解决不了的，落后可以解决任何问题，不想落户还可以婚配或者买号。限购的本质是限售，所以，银行对二手房作假查的哪叫一个严重，反而新房好的多。为什么是限售呢？因为人的心理都是有预期的，一旦说不允许买卖，那么，就会失去金融属性，但我说限购，那就不一样了啊。
3：为什么说要具体情况具体分析呢？
因为济南楼盘2021年大概率是刚需横盘，小高层或则洋房会有微涨，当然，相对偏僻一点的会延续这二年的形式，继续阴跌。你像西边的某楼盘现在跌到1万元以下。东边郭店某楼盘也在1万以下。雪山片区的中新锦绣天地这个楼盘整体还算可以，相对高点，现在价格维持在11000以下，好楼层可能会在11000以上，旁边的国际城17层洋房均价12500，都算是性价比比较高的楼盘。还有旭辉，也在跌的路上愈演愈烈，对刚需来说是一种福利。文旅城虽然没有明说降价，不过，推出特价房的比例越来越高，也是间接的降价。鲁能和保利也在曾经15000的高点，降到现在的13000左右。当然，一些改善盘，位置不太好或则周边居住氛围不好的，也会降价的，这些都需要考虑到的，比如：北园大街这几个楼盘，绿城刚开始接近2万，一个月卖不几套，现在上了渠道，价格在16000到17000，卖的很不错，这说明产品好，周边不好，定价不合理，客户不会买单，同样还包括远洋，金地等等。其实，直到2021年，这个房价对于济南人民来说还是不合理的，很多人都有一种被洗脑的感觉和想法，就是周边地级市都1万了，济南房价已经很合理了，其实，这么想是不对的，因为他们总是默认拿下面地级市最核心位置的房源来和济南最便宜的房源对比，来寻找心理安慰，济南如果坚持工业化强市的路线不动摇，那就必须学习长沙，而不是杭州虚胖。长沙现在各方面都优于济南，但是房价却比济南便宜的多，这就说明一个很现实的问题，房价并不是不可控的，关键在于决心有多大。
第四点：房价不能下跌的原因是你们都能轻易买的起房子了，不就上天了吗？不好管理。需要让你们累一点，有盼头！哈哈？
随便发了一些牢骚，大家迁就着看吧？个人观点，只做参考
怒答一发，所说全错！
个人认为会，但幅度不会太大，如果是自住，建议根据信贷政策，评估买不买。如果是投资，那建议手拿现金继续观望，理由如下：
第一，宏观经济已经表明，当前全球进入发展瓶颈期，受疫情影响，经济增速更是雪上加霜，也就是说高增速局面为持续很长一段时间，随着中美对抗的加剧，无论中美，经济会进一步受影响，看看现在的社零增长就可以看出来，当前消费端其实并不乐观，整体经济虽然是增长，但缺乏高速增长的动力，没了高速增长的动力，房子涨价的动力也就不足。
第二，政策及企业层面，从金融信贷政策可以看出，国家对高负债的企业其实是比较担心的，房地产企业，有不少都是拥有着巨额债务的，远的不说，近的就是恒大，企业债务目前是一把悬在国家头上的达摩克里斯之剑，处理不好会影响很大，而现有的政策又限制了企业借贷，销售回款和变卖资产必然会是自救的主要方式，这决定了开发商降价的动机。
第三，从客户角度看，限贷限购限制了很多的客户，现在客户群体最主要的就两种，一种是刚需，一种是二套改善，刚需量大，但支付能力有限，这个是最主要的。重点说下第二种，二套改善，这类客户中有大量的客户是卖房换房的，这些客户有了一定积累，加上首套房的增值，可以承受相对高价，能够支撑房价，但是，随着二手房信贷的收紧，这类客户数量会被大幅限制，第二种客户会减少，客户的减少意味着供求的进一步失衡，刚需客户必然成为更加争抢的对象，会导致降价以匹配客户的支付能力。
上述，是降价的理由。下面说说，下降幅度有限的理由。
第一，降价是一种信号，这种信号的传导会引发连锁反应，小的方面会引发城市房价集体的下跌，大的方面会引发城市土地财政的破产进而影响整个房地产市场的稳定性，所以，一旦有开发商降价幅度过大，会被限制。
第二，土地成本支撑，经过前些年地价的大幅上涨，现在很多卖的房子中，土地成本是非常高的，高昂的土地成本会抑制房价的降价幅度。
综合以上，个人认为房价会降，但幅度不会太大，但是能切身感受到，这是整体趋势，个别项目会因为区域的配套、环境、产品等因素，打造改善项目，定位高端客户，价格会涨，但这种项目毕竟少。当然还有些区域，会随着开发的成熟，价值会被进一步夯实，降不动，甚至开始涨。
说说题主提到的新东站，这个区域初见规模，但是配套还是不诚实，价值没有兑现，客户购房抗性大，受高地价影响，房价其实虚高，还有降价空间的，在开发过程中，这边竞争力会持续加强，但在这个过程中，一定是一个先降后升的趋势。
另外，随着房地产市场下行，另外一个问题就是贷款难度必然会跟着提升，因为房产风险加剧，利率会提升，如果一直观望可能会受到信贷政策影响，及时房价降了，但是利息涨了。所以，根据信贷政策，去决定自己买不买吧。
一枚90后初为人父的“中年男士”，曾经年少轻狂认为房子并不重要，人在哪哪就是家，三观不符的女孩一律不找。
后来有了孩子，不得不向某些人低头啊。租房结的婚，目前持币观望。
作为一个老济南人（郊区），非常清楚济南的工资情况。大约在4000～5000左右，经过16年翻倍暴涨，济南买得起房子的韭菜是越来越少。但是，不得不承认，作为省会城市，济南的房价似乎又显得不是那么“突出”。非常清楚附近临沂、烟台的房价也非常“突出”。这是因，果就是导致很多来济南奋斗的人一看老家的房价也不便宜，不如在济南买了，毕竟还是省会。虽然济南的房价也是存在杠杆的。或者是说全国的房价都虚高，济南只是虚高的不突出。
济南的房价最高点应该是18年左右。时间线记得不是很清楚，但总体来说，21年是阴跌的一年。不管某些人怎么炒作，它确实阴跌了。印象最深的还是9月份左右开发商各种炒作，某楼盘排队、涨价、售罄的新闻接踵而至，有些毕业不久或社会经验不足的经不起诱惑也很正常。17年天鸿的某盘某系列1.77甩卖，公司里有年薪20多万的主管也没能经得起诱惑。虽然现在同盘链家挂牌价1万3。人总得为自己的冲动负责。不过同事也是狠人，20年天鸿再开新盘，1.18起步，同事再一次选择抄底，具体成交价没问。人，总得相信自己的信仰。
我对新盘研究不多，但也是清楚在12月份，那些9月炒作的开发商也都撑不住了。年底回款比什么都重要。
我喜欢的生活，必须拥有充足的业余时间。在东客站、唐冶、雪山通勤时间真的太久。以前在高新区住过，5点下班，10分钟收拾排队电梯，20分钟到家。5点半开始夜生活得感觉真的很好。附近的新盘大约在2万2，如绿地华彤苑、万科翡翠公园。但缺点也太明显，学校不行。高新一小虽然不是重点，这两年中考考的却还不错。目标只能看向二手房。二手房在18年（模糊的时间线）最高点挂牌价到了2万。目前在1万7左右。来源某家app挂牌价参考。并且成交量逐渐减少。归根结底，韭菜真的太少了。这两年经济不景气，楼下的商铺都换了好几茬了。听说21年5月，济南参加了房产税试点座谈会。这个市场更是如同冰封一般。要知道，最近房产税挺凶的。谁也不知道济南会不会试点，毕竟，也是参加座谈会的五个城市之一。
除了经济疲软，凶凶的房产税，济南发展也非常的落后。依托“有利”地形，济南晚发展了10年，招商引资非常失败，优惠支持也非常不到位，据说某大型企业想落户济南，因为原来的城市给的地太少了，来济南洽谈，结果济南非常高兴，给的优惠也非常大，挺足了面子，结果给地得时候支支吾吾，最后不欢而散。小道消息是国家有条红线，不管怎么说，除了叹气没有别的语气了。没有大企业，就吸引不了年轻人。在各大城市开启得抢人大战，济南一直“挺低调的”。
还有就是财政没有钱了，21年6月、7月，听说某些人员的年终奖被收回了。如果没有16年的暴涨卖地，济南是修不了地铁、建不了工业北高架的。现在，钱花完了，地却涨不上去了……
至此，对于以后的房价，我是持悲观心态，持币观望，孩子还能给我2年时间才上学。毕竟，赌到最后，都是相信自己的信仰。
2022年1月21日更
评论有很多一起持币观望的同志呀，其实这就是济南的现状。
不怕你涨，不怕你跌，就怕买了之后亏破产，谁说刚需不需要看价格？这都是实打实的钱啊。
你要是敢翻倍，我就租房上私立。你敢暴跌我就抄底， 你横盘我就等等，谁怕谁
